教你怎麼貸款

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房地產會客室 主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:台北市長柯文哲在推動社會住宅及都市更新時，都有提到「中繼中古車全額貸 住宅」議題，它跟社會住宅，或一般的房子有何不同？

A:房地產在長達十多年的大多頭行情，導致台灣逐漸進入高房價時代，政府不得不出手抑制房價，而包括總統當選人蔡英文、台北市長柯文哲及新北市長行政院青年創業貸款 朱立倫都提出「社會住宅」、「青年住宅」的具體構想。

柯文哲推動社會住宅及近期所提的《台北市公辦都更實施辦法》，都有「中繼宅」的規劃，不過，台北市政府的「中繼宅」概念，比較側重老舊社區都市更新過程，舊房子拆除建，再搬回新建及分回的新房子之前的「安置」階段。

但就像過去政府推出的「平價國宅」，因房價遠低於市場行情而出現「僧多粥少」的情形，相信未來一旦社會住宅提供數量少於需求量時，為求公平起見，一定也會設定租屋年限。

因為只租不售的社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求，無法讓民眾永久居住，而依台北市社會局現行的平價住宅方案，每期租期最長3年，申請續租後，最長不能超過6年。

而我一直想要以廣義的「中繼宅」概念來詮釋「社會住宅」，以便讓青年朋友或弱勢族群居住滿6年後，若無法獲得再一次的續約機會，他們就非得要搬出社會住宅，而後續居住問題要如何解決？

以《台北市公辦都更實施辦法》，所設計的12500元月租金來說，若要想繼續住在台北市的話，則未來的租金負擔一定會更高，但這群經濟較弱勢的族群，可能在短短6年內就有能力在外「購屋」或負擔得起較高的租金嗎？

雖然政府沒辦法解決人民一輩子的「住屋」需求，也沒辦法像新加坡政府提供大量的「組屋」(類似平價國宅)供85%以上的人民居住，但若能有完整的「配套」措施，則仍不失照顧之本意。

因此「中繼宅」的規劃相當重要而且有其必要，而這可以從兩方向來進行，第一是「租金補貼」，這也是目前政府照顧弱勢族群的方法之一，只要符合社會局的相關規定，就可以申請租金補貼。

第二種則是幫助人民首購的「房貸利息補貼」，讓想要成家立業的人，或是小家庭迎接新生命而想要有個安定的住所，亦即讓有首購需求者也有能力購買得起房子，就像大多數人都是經由「小屋(小宅)換大屋」，而就在這些人購買人生第一間「小宅」時，給予購屋利息補貼，如財政部今年續辦的公股銀行「青年安心成家購屋優惠貸款」。

在這項政策之下，針對現有的房貸大都是20年期，如果能夠延長為30年，則每月所支付的「房貸利息」就會較低，如能再輔以「購屋貸款利息補貼」，就可能達到與在外租屋之「房租」相差無幾的實質幫助。

試問，跟不同的房東一直租房子，二、三十年下來，還是停留在「租房」階段，最後房屋數量還是「0」，但若是按期支付與租金相當的房貸，二、三十年下來，就可擁有屬於自己的「1」間房子，未來不論是房屋增值或所得提高，就可因應家庭成員的增加而轉換大一點的房子，也不會飽受房租調漲與經常搬家之苦。

因此，我一直提倡「先租後買」的觀念，先衡量自身的經濟負荷能力，做階段性的規劃，而不必急於一時，另有些人針對仁愛路「帝寶」豪宅都說根本買不起，而有「仇富」心理，這也沒必要，只要這些富人依法誠實繳稅，再經由政策主導財富重分配，他們一樣對國家社會有相當的貢獻。

有關最近政府出手抑制房價飆漲，其實只要是漸進和緩，一樣能夠達到目的，惟兩年來卻連續大幅調高公告地價、公告土地現值，以及房屋稅稅基及稅率，再加上今年初的房地合一稅，短期打房措施來的又猛又急，未必是全民之福；其因在於市場景氣早已呈現低迷走勢，急於打房的結果，就容易出現交易驟減或崩盤危機。

其實，社會住宅之推動首應嚴格控制房價，德國嚴懲投機炒作措施可供參考，其在行政措施方面，當房屋售價超過合理價格20％時，賣方將面臨最高5萬歐元罰款；另在刑罰措施方面，當房屋售價超過合理價格50％時，除巨額罰款外，賣方將面臨3年有期徒刑，罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。

我國平均地權條例第83條彰化貼現 ：「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」也有這樣明文規定，只是做與不做而已。

再者，少子化、老年化趨勢將促使未來住宅需求逐漸減弱，在當前大量空屋之前提下，社會住宅之興建還是緩和漸進為宜，不必急於一時，反而可以透過「租稅手段」促使大量空屋釋出，俾免大量興建社會住宅，徒增閒置資產，而又排擠其他社福資源。

此外，希望政府能儘速完成大台北生活圈交通建設，縮短通勤時間，一方面減緩年輕人購屋壓力，亦可以購屋貸款利息補貼方式幫助年輕人就過渡期之「中繼住宅」，再經由換屋進階到理想中的居住環境。

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